„Kauf bricht Miete nicht“


Allgemein

§ 566 BGB erlangt immer häufiger eine zentrale Bedeutung in den Rechtsverhältnissen zwischen Mieter und Vermieter. Dabei stellt das Gesetz eine Ausnahmeregelung dar und durchbricht den Grundsatz, dass Rechte und Pflichten allein zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Personen entstehen.

Wird eine vermietete Wohnung oder Grundstück nach Abschluss des Mietvertrages und Überlassung der Wohnung an einen Dritten veräußert, so tritt der Käufer in die Fußstapfen des Verkäufers hinein und übernimmt die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten, BGH 107, 315/320. Kommt der neue Eigentümer bzw. Vermieter seinen Pflichten nicht nach, so haftet der frühere Eigentümer und Vermieter für alle daraus entstehenden Schäden wie ein Bürge.

Veräußerung der Wohnung und/oder eines Grundstücks

Die erste Voraussetzung des §566 BGB ist, dass der Eigentümer seine Wohnung und/oder sein Grundstücks an eine dritte Person verkauft hat. Als dritte Person wird vom Gesetzgeber eine Person bestimmt, welche nicht Vertragspartei des zugrundegelegten Mietverhältnisses ist. Hingegen müssen die Person des Veräußerers und die des Eigentümers identisch sein, BGH NJW-RR 04, 675. Dabei genügt, dass der Veräußerer während des Mietverhältnisses Eigentümer geworden ist, BGH NJW- RR 12, 237.

An das Veräußerungsgeschäft werden vom Gesetzgeber keine besonderen Anforderungen gestellt. Es darf hierbei nicht unberücksichtigt gelassen werden, dass die Regelung des §566 I BGB nicht allein den Kauf mit Eigentumsübertragung meint. Vielmehr fällt darunter auch das Rechtsgeschäft des Tausches, die Schenkung und die Erfüllung eines Vermächtnisses, BGH NJW 02, 3234.

Das Rechtsverhältnis zwischen Erwerber und Mieter

Zwischen dem Erwerber und dem Mieter entsteht -kraft Gesetzes- ein neues Rechtsverhältnis welches inhaltsgleich ist, BGH NJW-RR 10, 1309, NJW 12, 1881, 3032. Dabei handelt es sich nicht um eine einfache „Rechtsnachfolge“ , BGH NJW 89, 451, 06, 1800.

Der Käufer bzw. der neue Eigentümer tritt an die Stelle des alten Rechtsinhabers und allen sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten ein. Dabei gemeint sind alle Rechte und Pflichten welche zum Zeitpunkt des Übertritts bestehen, BGH NZM 06, 696.

Der Zeitpunkt des Haftungsübergangs wird von der Literatur und Rechtsprechung von Fall zu Fall unterschiedlich behandelt. Wichtig ist dabei festzuhalten, dass der alte Eigentümer für alle -vor dem Eigentumsübergang entstandenen und fällig gewordenen Ansprüchen– weiterhin haftet, BGH NJW 05,1187. Ein Verzug des früheren Vermieters wirkt hingegen in die Person des Erwerbers fort, BGH NJW, 05, 1187. Daher sollte vor der außergerichtlichen oder gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche der Einzelfall überprüft werden, um eine korrekte Passivlegitimation zu erwirken.

Rechtsstellung des bisherigen Eigentümers / Vermieters

Die Haftung desfrüheren Vermieters wurde partiell bereits in der Haftung des Erwerbers behandelt. Daher beschränkt sich der nachfolgende Beitrag auf Einzelbeispiele.

Der bisherige Eigentümer scheidet nach dem Erwerb aus dem Mietverhältnis aus. Jedoch dauert seine Haftung in manchen Fällen an. Dies gilt insbesondere für Schadensersatzansprüche gem. § 536 a I BGB und Aufwendungsersatzansprüche gem. § 536 II BGB, wenn sie vor dem Eigentumswechselentstanden und fällig geworden sind, BGH NJW 88,705. Darunter fallen insbesondere Schadensersatzansprüche wegen unterbliebenen Endrenovierung oder Wiederherstellung des früheren Zustandes, BGH NJW 89, 451. Weiterhin darf hier nicht unerwähnt bleiben, dass die Abrechnung der Nebenkosten und alle hiermit verbundenen Rechte und Pflichten, dem neuen Vermieter zur Last fallen, NZM 99,5 m.w.N.

Eine unmittelbare Haftung des früheren Eigentümer kommt auch dann in Betracht, wenn der Erwerber seinen Pflichten nicht nachkommt und dem Mieter das Gebrauchsrecht während der vereinbarten Mietvertragsdauer nicht verschafft. Ein deutliches Beispiel hierfür ist die Zwangsversteigerung des Grundstücks während der Miete, wonach nach gem. ZVG 57a eine vorzeitige Kündigung ausgesprochen wird. Für die hieraus entstandenen Schäden hat der frühere Vermieter und Eigentümer aufzukommen.

Aktuell aus der Rechtsprechung.

Nachfolgend übermitteln wir einen Überblick über die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, bei der die Regelung des §566 BGB für die Entscheidung herangezogen wurde.

1.Bundesgerichtshof

Urt. v. 25.06.2014, Az.: VIII ZR 10/14

Einhaltung der Frist für die Erklärung eines Widerspruchs gegen die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses.

2.Bundesgerichtshof

Urt. v. 16.05.2014, Az.: V ZR 181/13

Widerruf einer jahrzehntelang gestatteten Inanspruchnahme eines Grundstückes durch einen Nachbarn

3.Bundesgerichtshof

Urt. v. 30.04.2014, Az.: XII ZR 146/12

Ordentliche Kündbarkeit eines Mietvertrages wegen Schriftformmangels

4.Bundesgerichtshof

Urt. v. 19.03.2014, Az.: VIII ZR 203/13

Mieterhöhungsbegehren des Käufers einer vermieteten Wohnung in eigenem Namen vor Eintragung im Grundbuch

5.Bundesgerichtshof

Urt. v. 12.02.2014, Az.: XII ZR 76/13

Ausgleichsanspruch eines Vermieters für Schönheitsreparaturen bei beabsichtigten Umbaumaßnahmen

6.Bundesgerichtshof

Urt. v. 22.01.2014, Az.: XII ZR 68/10

Kündbarkeit eines unter Nichteinhaltung der Schriftform abgeschlossenen befristeten Mietvertrages; Geltung eines unbefristeten Mietvertrages auf unbestimmte Zeit bei Nichteinhaltung der Schriftform

Stand: 15.11.2014

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