Юни 2023

Мюхнен, Германия


Мюнхен:
+49 (0)89 23 23 736-0
София:
00359.2.4113180
Адрес:
Denninger Straße 169,
D-81925 Мюнхен, Германия
Email:
anna.bambalska@oikon.law
Шофиране в нетрезво състояние в Германия. Наказания и допустима концентрация на алкохол.
Шофиране в нетрезво състояние в Германия. Наказания и допустима концентрация на алкохол.
Какво се случва с годишния отпуск при смяна на работата?
Какво се случва с годишния отпуск при смяна на работата?
Оценка на кредитоспособността в Германия, какво знае Shufa за лицата?
Оценка на кредитоспособността в Германия, какво знае Schufa за лицата?

Забавно решение на Висшия областен съд на Франкфурт на Майн (OLG) относно иск за намаляване на наема.

Голият наемодател в двора не оправдава намаляването на наема

АВТОР: Адвокат / Rechstanwältin Анна Тюнис-Бамбалска
гр. Мюнхен, Тел. +49 (0)89 23 23 736-0

Забавно решение на Висшия областен съд на Франкфурт на Майн (OLG) относно иск за намаляване на наема
Photo by Pexels.com

Наемателите са намалили наема по няколко причини, включително и поради факта, че наемодателят редовно е правел голи слънчеви бани в двора си. Съдът обаче постановява, че това не може да представлява недостатък на наема, тъй като не е „грубо непристойно поведение“.

Това разпореждане е част от скорошно решение на Висшия областен съд на Франкфурт на Майн (Az. 2 U 43/22, 18.04.2023 г.). Той се занимава с многобройни, някои от които предполагаеми, недостатъци при наема на сграда със смесено предназначение. Ето я и историята: 

Наемодателят, който съди наемателя за неизплатен изцяло наем, отдава на наемателите офис етаж в сграда, която самият той използва отчасти за жилищни цели. След около година използване на офиса, наемателите са намалили плащанията по наема поради налични според тях недостатъци (§ 536 BGB). След това наемодателят предявява иск за заплащане на просрочения наем и след подробно събиране на доказателства първата съдебна инстанция уважава иска по отношение на неплатените наеми. Наемателите от своя страна обжалват това решение на следваща инстанция. 

Без намаление поради „безпорядък“ и миризма от кухнята

Наред с всичко другото, наемателите се оплакват от безпорядък в приземния етаж и от неприятни кухненски миризми. Висшият областен съд потвърждава становището на Районния съд, че смущенията, причинени от паркирани в коридора вещи (колички, обувки, чанти и др.), само в изключителни случаи надхвърлят границите на социалната приемливост и не оправдават намаляване на наема.

По отношение на миризмите от кухнята съдът потвърждава в решението си: „На фона на смесеното ползване на сградата може да се очаква и социално адекватно поведение от страна на съквартирантите. Това включва понякога готвене на обяд“. Дори по време на посещението на място в обедно време, не са били установени кухненски миризми в общите пространства. Предполагаемата „миризма на мухъл“ също не е била установена.

Голите слънчеви бани на наемодателя не са „грубо непристойно поведение“

И накрая, наемът не можел да бъде намален, тъй като наемодателят правел голи слънчеви бани в двора. Фактът, че по този начин се засяга естетическата чувствителност на друго лице, не можело да бъде основание за защита, при условие че поведението на наемодателя не е било насочено конкретно срещу другото лице. Също така не е било налице и „грубо непристойно поведение“ по смисъла на § 118 OWiG. Голите слънчеви бани на наемодателя в двора, не са нарушили годността за ползване на наетия имот. Още повече, че мястото, където мъжът от време на време лежи на шезлонга си, можело да се види от помещенията на наемателите само ако човек се надвеси през прозореца. Това изключвало предположението за недопустимо, целенасочено, неморално посегателство върху имота.

Наемателите твърдели също така, че наемодателят минава без дрехи през стълбището към двора преди слънчевите бани, така че „обитател или посетител, който случайно се намира на стълбите по това време, би се сблъскал с неговата голота“. Това обаче не било доказано в хода на събирането на доказателства. Напротив, собственикът е успял да докаже по достоверен начин, че винаги е носил халат за баня, който е свалял само непосредствено преди да използва шезлонга.

Строителните дейности в близост в действителност оправдават намаляването на наема

В крайна сметка наемателите са успели да постигнат успех само с оплакването за мащабни строителни дейности в съседство. „Спокойствието“ на престижния жилищен район и атмосферата са били част от договореното качество на имота. Емисиите на шум и прах не са били обичайни за това място и следователно – за разлика от другите причини, посочени от наемателите – оправдават намаляването на наема.

В случай, че и Вие имате спорове с Вашия наемател или наемодател, не се колебайте да се свържете с нас. 

Офиси / Партньорства

oikon LAW
София
  • В партньорство с адв. Др. Дунавски